4 1 предложения для улучшения методов оценки недвижимости

Также существует первичный и вторичный рынок жилой недвижимости. В приложении А приведен алгоритм процесса оценки недвижимости. В общем виде подход - это способ определения стоимости, в рамках которого используется один или несколько методов оценки [34]. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Вы точно человек? Анализ полученных расчётов Оформление заказа проведения Определение понятия Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости — достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Принцип остаточной продуктивности земли. Принцип остаточной продуктивности или производительности гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность производительность. Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличие четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли. Земля — это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы — замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляется свидетельством, выдаваемым собственнику или арендатору государственными органами по землеустройству. Земля — основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Труд представляет собой совокупность работ по производству товара услуги и реализации его на рыке.

В данное понятие не входит управленческая деятельность. Капитал — это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства — труд, землю и управление. Управление производственной деятельностью включает в себя знание, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия.

Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получать максимальную прибыль. Каждая составляющая производства капитал, труд, управление и земля должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности.

Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачивается труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Принцип предельной продуктивности принцип вклада. Принцип предельной продуктивности или производительности или принцип вклада означает, что в результате инвестиций дожжен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Любые последующие капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости. Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка.

Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого он сможет сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке.

В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающийся доходности. Принцип сбалансированности или принцип пропорциональности формулируется следующим образом: составляющие производства либо объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства.

В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта. Принцип оптимальных величин. Принцип оптимальных величин принцип оптимальной экономической величины , при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная оптимальная величина объекта недвижимости данного типа.

Эксперт-оценщик всегда должен помнить о принципе оптимальных величин и использовать его при оценке недвижимости данного типа. Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Кроме права собственности имущественными правами является право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитуты — право ограниченного пользования объектом недвижимости.

Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество. Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом: 1. Физическое разделение — это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи и т.

Для земельного участка — разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки. Разделение по времени владения — это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и т. Разделение совокупности имущественных прав собственности — права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

Разделение имущественных прав среди участников — совместная аренда, товарищество, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

Разделения по залоговым правам — закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале. Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости. Принципы, связанные с рыночной средой К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости или принцип внешнего воздействия гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект — подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические.

В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре связь с рынком пользователя : дорогам, торговым и культурным центрам и пр.

Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Эксперт-оценщик должен выявить и измерить влияние факторов внешней среды на: — стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж; — величину денежного потока, используя доходный подход; — уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Принцип спроса и предложения. Спрос на объект недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и ограниченность его предложения.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью способность удовлетворять потребности пользователя и доступность, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется. Экспертам-оценщикам следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы например, в результате банкротства финансовых компаний и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью и пр.

Знание такой способности в соотношении спроса и предложения позволяет эксперту-оценщику точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества и других факторов. Эксперт-оценщик должен прогнозировать соотношения спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества.

Конкуренция — это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастает, когда речь идет о сверх прибылях в каком-то виде деятельности.

Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли это прибыль, значительно превышающая обычно складывающийся уровень прибыли в данном секторе рынка , предприниматели стремятся попасть на этот рынок.

Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости а это происходит при монопольной конкуренции рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Изменению подвержены как сам объект недвижимости например, физическому износу , так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений является так называемые циклы жизни.

Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов городов , отраслей, общества в целом. Различаются следующие основные циклы жизни. Зарождение проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, района и т. Рост период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района города , отрасли и т. Стабильность, период равновесия стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и т.

Упадок период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли и т. С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли. Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость здания сооружения , то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использование не превысит стоимость всего имущественного комплекса земли и здания в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым основным для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания сооружения , которое находится на этом участке.

К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операции с недвижимостью и т. В рамках моего диплома эти факторы, относящиеся к области психологии, не рассматриваются, и главное внимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку объектов недвижимости. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Сдать квартиру или продать и купить бизнес? Методы оценки недвижимости и бизнеса

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, 1. Перед вами пример отчета об оценке квартиры, составленный с учетом 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при.

Рыночный сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Принципы оценки недвижимости Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения. Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

Рыночный сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Вы точно человек? Соответствие объекта принципу ННЭИ 8.

Наименование работы, ее вид Выходные данные Статьи Грибовский С. Определение ставки дисконтирования для объектов, требующих значительных финансовых вложений М.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Принцип остаточной продуктивности земли. Принцип остаточной продуктивности или производительности гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность производительность. Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличие четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли. Земля — это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы — замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляется свидетельством, выдаваемым собственнику или арендатору государственными органами по землеустройству.

4 1 предложения для улучшения методов оценки недвижимости

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменение рельефа, внесение удобрений и т. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов: 1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Методы оценки. Часть 1.
Похожие публикации